부동산과 관련하여 매물을 알아보다 보면 지상권이라는 단어를 볼 수 있습니다. 타인의 토지사용권을 의미하는 지상권을 잘 모르시는 분들은 개념에 대해 많이 헷갈려하시는 분들이 많습니다. 특히 종류도 여러 가지로 나뉘기 때문에 지상권이 있는 매물이라면 반드시 알아보아야 합니다.
지상권 개념
지상권의 개념을 찾아보면 이와 같이 적혀있습니다. 건물이나 공작물, 수목 등 토지가 없으면 존재하기 어려운 물건들을 소유하기 위해 다른 사람의 토지를 사용하는 권리가 지상권입니다. 일반적으로 위와 같은 설명을 보면 더 헷갈리기 마련인데요. 예시를 통해 쉽게 알아보도록 하겠습니다. 만약 자신이 건물을 짓기 위해 땅을 보다가 100평짜리 땅을 발견했습니다. 땅 주인에게 토지를 구매하고 건물을 지으려고 합니다. 일반적으로는 건축을 하는데 문제가 없지만 갑자기 해당 토지에 대한 지상권을 가지고 있는 사람이 나타납니다. 지상권을 가진 사람이 말 그대로 지상에 있는 건물을 짓는 것을 허락하지 않습니다. 그러면 우리는 토지를 구매했지만 건축을 할 수 없게 됩니다.
대부분 토지를 구매할 경우 건물을 짓기 위함이 크기 때문에 지상권은 해당 토지에 대해 건축물을 지을 수 있는 권리라 생각해도 의미가 비슷합니다.
지상권 종류
법적지상권
지상권은 크게 4가지로 나뉘게 됩니다. 그 중 법적지상권은 당사자의 설정계약이 없더라도 법 규정에 의해 생기는 지상권을 얘기합니다. 부동산을 보면 토지와 건축물에 대한 소유주가 다른 경우가 있습니다. 이때 토지 주인과 건물 주인과의 문제를 해결하기 위한 법으로, 건물 소유자가 토지를 이용할 수 있도록 해주는 것을 의미합니다. 법적지상권이 성립되게 되면 땅 주인 즉, 토지 소유주가 건물을 마음대로 철거할 수 없고, 토지 이용료만 받을 수 있습니다.
위와 같은 경우 모두 인정해주는 것이 아닌 특별한 조건들이 있습니다. 첫번째로 토지 및 건물 소유주가 동일하여 건축물에만 전세권을 설정하고는 토지 소유주가 변경된 경우가 있습니다. 두 번째로 토지 및 건물 소유주가 동일하였는데 경, 공매로 인해 토지 및 건축물이 각각 다른 사람에게 넘어간 경우입니다. 세 번째로 입목 경매 또는 기타 사항들로 인해 토지 및 건축물이 각각 다른 소유주에게 넘어간 경우가 있습니다.
구분지상권
구분지상권은 타인이 가지고 있는 지상 또는 지하의 공간에 대해 범위를 정하여 사용하도록 하는 지상권을 얘기합니다. 토지에 대한 권리를 지하 및 지상과 함께 높이로 구간을 정해 사용권을 지정해주는 것을 말합니다. 이는 보통 민간소유로 가지고 있는 토지 중 입체도로 구역이 결정될 때 주로 보입니다. 도로로 사용되는 토지의 지하 및 지상의 일부 범위를 구분지상권으로 지정하여 보상을 하게 되는 것이지요.
관습법상 법적지상권
법적지상권에 해당하는 관습법상 법적지상권은 기타 원인들로 인해 건물 및 토지의 소유주가 달라졌을 때 생기는 지상권입니다. 등기를 하지 않더라도 관습적으로 당연히 건축물 소유주에 권한을 주는 지상권을 얘기합니다.
담보지상권
부동산과 밀접한 관련이 있는 은행과 관련된 지상권입니다. 부동산을 담보로 하는 거래에서 토지에 대해 저당권을 설정하면 향후 해당 물건에 대한 가치가 하락할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 저당권자에게 지상권을 부여해주는 것을 의미합니다. 이는 토지의 수익화하려는 목적이 아닌 저당 잡힌 토지에 대해 값어치가 떨어지는 것을 막기 위한 목적을 가지고 있으므로 저당권의 종 된 권리라고 합니다.
저당권의 존속기간
일반적 건물 또는 수목에 대한 소유를 목적으로 한다면 30년, 기타 건물은 15년, 건물이 아닌 공작물은 5년입니다. 계약 시에 존속기간을 지정한다면 더 짧아질 수 도 있으나 특별히 정하지 않았다면 위의 최대 존속기간을 가지게 됩니다. 특히 저렴한 부동산 매물을 찾으시는 분들 중에 지상권을 잘 아시는 분들은 존속기간 및 지상권 성질을 잘 보고 큰 이득을 보고 계시는 분들도 있습니다. 하지만 그만큼 리스크도 있기에 꼼꼼히 알아본 후 도전해보시는 것이 좋을 것입니다.
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